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SOY AUTONOMO, ¿TENGO QUE PAGAR EL ALQUILER DE MI LOCAL?

2020-05-20

En esto últimos días en EGARLEX ABOGADOS TERRASSA, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS E INMOBILIARIA, hemos recibido varías consultas de muchos autónomos y pymes que tienen alquilado un local comercial y han visto como cerraban sus negocios como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID 19. Su pregunta era sencilla: Soy autónomo, soy pyme ¿tengo que pagar el alquiler de mi local comercial?

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, responde a esta pregunta en función de quién sea el arrendador, si lo que podríamos llamar un gran arrendador o un pequeño arrendador.

A continuación, vamos a explicar las diferencias.

 

  1. Grandes arrendadores:

 

¿Quién tiene la consideración de gran arrendador? Tienen la consideración de gran arrendador tres colectivos, que son: 

  • Las empresas, 
  • Las entidades públicas de vivienda, o 
  • Los grandes tenedores.

A efectos legales, se entiende que un gran tenedor es la persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

 

En estos casos, donde el propietario es un gran arrendador, el autónomo o la pyme podrá solicitar una moratoria del pago del alquiler del local durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, así como las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de cuatro, si el autónomo o pyme arrendataria continuara afectado como consecuencia del COVID19.

 

El gran arrendador está obligado a aceptar dicha moratoria. La renta quedará aplazada sin penalización ni devengo de intereses y se deberán pagar poco a poco mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, siempre y cuando la vigencia del contrato, o de sus prórrogas, nos lo permita. Si el contrato tuviera un tiempo de finalización menor a los dos años, habría que adaptar la devolución al periodo de vigencia del contrato. 

 

En cambio, si el arrendador es un pequeño tenedor, por ejemplo, una persona física que tiene un local alquilado, el autónomo o pyme podrá solicitar una moratoria del pago del alquiler o una rebaja de la renta, que estará condicionada a la aceptación por el pequeño arrendador.  Es decir, deberá haber un acuerdo expreso entre las partes para que se pueda aplicar la moratoria o la rebaja de la renta del alquiler.

 

Cabe destacar que en estos casos las partes podrán pactar que la fianza prestada cuando se firmó el contrato de alquiler sirva como pago total o parcial de la renta. Si las partes pactan disponer de la fianza como pago total o parcial del alquiler, el autónomo y pyme deberá reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que la vigencia del contrato de alquiler fuera inferior a un año. Es recomendable que en el acuerdo que pacten las partes para disponer de la fianza también se pacte cómo se devolverá dicha fianza. 

 

Los autónomos y pymes podrán solicitar estas moratorias o rebajas del alquiler en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley, siempre y cuando no se hubiera acordado alguna medida entre el autónomo y pyme y el arrendador con carácter voluntario. 

 

Ahora bien, para poder acogerse a estas moratorias o rebajas de la renta, el autónomo y pyme arrendataria deberá cumplir una serie de requisitos y acreditarlos ante el arrendador. 

 

En el caso de los autónomos, éstos deberán cumplir tres requisitos, que son:  

1) Que el autónomo estuviera afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, cuando se declaró el estado de alarma.

2) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaraba el estado de alarma o como consecuencia de una orden dictada por la Autoridad competente.

3) En el caso de que su actividad no fuera directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Si el arrendatario fuera una pyme, también se tendría que cumplir tres requisitos, que son:

1) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

2) Que la actividad de la PYME haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaraba el estado de alarma o como consecuencia de una orden dictada por la Autoridad competente.

3) Y, en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Para acreditar estos requisitos, el autónomo y pyme arrendataria deberán presentar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. El autónomo o pyme arrendataria estará obligada a mostrar sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad en el caso de que el arrendador se lo solicite. 

En cambio, para acreditar la suspensión de actividad, se realizará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Si algún arrendatario se beneficiara de la moratoria del pago del alquiler de manera fraudulenta, por ejemplo, porque no reúne los requisitos, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, como de cualquier otra responsabilidad que pudiera estar incurso.

Es muy importante que en el caso de que se lleve a cabo una moratoria, las partes realicen un anexo al contrato donde se recoja dicho acuerdo, así como la forma de pago. Si tienen dudas de cómo hacerlo en EGARLEX ABOGADOS TERRASSA estamos a su disposición. 



EGARLEX ABOGADOS TERRASSA.

Departamento Jurídico· Derecho inmobiliario

· Inmobiliaria . Comunidades 

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